Hiệp Hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho biết, thị trường bất động sản phát triển theo chu kỳ nên những cơn sốt đất ảo ngắn ngủi không đáng ngại. Trước đó, đầu năm 2021, tình trạng sốt đất ảo tại nhiều địa phương bùng nổ. Thế nhưng, với sự can thiệp kịp thời của chính quyền và tâm lý cảnh giác của nhà đầu tư, cơn sốt đất nhanh chóng được đẩy lùi. Nói về nguyên nhân tần suất sốt đất ảo ngày càng nhiều, các chuyên gia cho rằng do giới đầu nậu có nhiều chiêu trò PR đánh vào tâm lý nhà đầu tư. Do đó, nếu muốn xuống tiền bất động sản, các nhà đầu tư nên cảnh giác để không bị thua lỗ.
Table of Contents
Thị trường BĐS thường trải qua các giai đoạn phát triển có tính chu kỳ
Theo chia sẻ từ hiệp Hội BĐS TP.HCM, việc tần suất các đợt “sốt ảo” giá đất nền, đất nông nghiệp tại một số địa phương ngày càng xảy ra thường xuyên hơn. Nó có nguyên nhân trực tiếp từ sự nhúng tay của giới đầu nậu. Môi giới không chuyên, doanh nghiệp bất lương…
Báo cáo mới đây từ HoREA chỉ ra, trong chu kỳ phát triển 30 năm gần đây, thị trường BĐS thường trải qua các giai đoạn phát triển có tính chu kỳ. Gồm: tăng trưởng – ổn định – nóng sốt – đóng băng – trầm lắng – phục hồi và tăng trưởng trở lại. Trong đó, cơn sốt giá đất, sốt giá BĐS đầu tiên xảy ra vào năm 1993 và lập lại vào năm 2001-2002, đặc biệt là cơn sốt “bong bóng” đã đạt đỉnh năm 2007 và “tái sốt” ngắn ngủi vào năm 2010, đan xen với các giai đoạn thị trường bị khủng hoảng suy thoái hoặc “đóng băng” vào các năm 1995-1999, mà nặng nề nhất là từ đầu năm 2008 đến 2013. Từ năm 2014, thị trường BĐS phục hồi và tăng trưởng trở lại cho đến nay.
Nguyên nhân tần suất các đợt “sốt ảo” ngày càng thường xuyên
Nhưng kể từ năm 2017, tần suất các đợt “sốt ảo” giá đất nền, đất nông nghiệp tại một số địa phương đã xảy ra thường xuyên hơn. Theo HoREA có nguyên nhân trực tiếp từ việc giới đầu nậu. Môi giới không chuyên, doanh nghiệp bất lương lợi dụng các trang mạng xã hội với nhiều chiêu trò như tổ chức các sự kiện giao dịch giả tạo. Kinh doanh theo kiểu đa cấp biến tướng. Lợi dụng tâm lý đám đông, hám lợi để làm giá, thổi giá đất.
Bên cạnh đó, còn có nguyên nhân do sự buông lỏng quản lý. Hoặc thậm chí có sự tiếp tay, chống lưng của một số cán bộ chính quyền cấp cơ sở. Các đợt “sốt ảo” giá đất đã tác động tiêu cực đến sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường. Nó khiến nhiều người thu nhập trung bình, thấp ngày càng khó tạo lập nhà ở.
Bên cạnh đó, không ít doanh nghiệp bất lương lợi dụng thị trường có biểu hiện “lệch pha cung – cầu”. Thiếu hụt nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở để đẩy giá nhà đất lên cao. Tạo ra tình trạng giá nhà tăng phi mã. Điều này vô hình chung đã tạo cuộc chơi thiếu công bằng khi một số doanh nghiệp có sẵn dự án. Có sẵn sản phẩm nhà ở giữ thế áp đảo thị trường, áp đặt được giá bán và thu được lợi nhuận rất cao, thậm chí là siêu lợi nhuận.
Thị trường BĐS TP.HCM thiếu dự án và sản phẩm nhà ở
Đánh giá riêng về diễn biến thị trường BĐS TP.HCM, HoREA cho rằng, giai đoạn từ năm 2018-2020, thành phố thiếu dự án và rất thiếu sản phẩm nhà ở. Nhất là nhà có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Số lượng dự án nhà ở đủ điều kiện huy động vốn giai đoạn 2018-2020 giảm mạnh. Năm 2019 lượng dự án giảm 85,1% so với năm 2017. Năm 2020 dù có cải thiện nguồn cung nhưng chỉ bằng 40,7% so với 2017. Chính sự thiếu hụt nguồn hàng chào bán trong khi nhu cầu nhà ở tại TP. HCM tăng liên tục qua các năm đã tạo “thế độc quyền” cho nhiều doanh nghiệp. Khi họ đang có dự án triển khai thao túng giá nhà những năm qua.
Bên cạnh việc sụt giảm nguồn cung nghiêm trọng, TP.HCM đối mặt với sự áp đảo nhà ở cao cấp. Theo thống kê của Sở Xây dựng, lượng căn hộ cao cấp (giá trên 40 triệu/m2) chỉ chiếm tỷ lệ 33,6%. Căn hộ trung cấp (giá từ 25-40 triệu /m2) chiếm tỷ lệ 46,4%. Tuy nhiên theo HoREA, giá nhà từ 35 triệu/m2 trở lên đã được xếp vào loại nhà cao cấp. Chứ không phải từ 40 triệu/m2 như thống kê của Sở.
Hiệp hội cho rằng, phân nửa số lượng căn hộ trung cấp nêu trên cần được tính vào thống kê căn hộ cao cấp. Số lượng căn hộ cao cấp sẽ chiếm 56,8%. Áp đảo trên thị trường trong 5 năm gần đây.
Tác động của đại dịch Covid-19 khiến thị trường ngày càng khó khăn
Riêng quý 1/2021, tỷ lệ nhà ở cao cấp, hạng sang, siêu sang chiếm đến 59%. Trong đó, tỷ lệ nhà ở hạng sang, siêu sang chiếm khoảng 39%. Tỷ lệ nhà ở cao cấp chiếm khoảng 20%). Tỷ lệ nhà ở trung cấp chiếm khoảng 41%. Và không còn căn hộ giá bình dân trên thị trường.
Đặc biệt, từ tháng 3/2020 trở lại đây, mức độ khó khăn của thị trường bất động sản TP.HCM càng trầm trọng thêm. Do tác động của đại dịch Covid-19. Số lượng dự án nhà ở đủ điều kiện huy động vốn bị sụt giảm mạnh trong 3 năm gần đây (2018-2020). Số lượng dự án năm 2018 giảm 6,2%. Năm 2019 giảm 85,1% so với năm 2017 (92 dự án) là năm phát triển đỉnh cao của thị trường bất động sản trong giai đoạn 2011-2020. Riêng năm 2020, số lượng dự án tăng gấp đôi so với năm 2019. Nhưng giảm 59,3% so với năm 2017.
Bàn về thực trạng sốt đất, ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch HoREA cho biết, trong hầu hết các vụ việc sốt đất gần đây, cả người mua lẫn cơ quan chức năng đều thiếu chuyên nghiệp. Tạo môi trường thuận lợi cho một số đối tượng lợi dụng, kích động mọi người mua đất, bán đất. Nhiều thông tin mù mờ, không minh bạch về quy hoạch. Nó đã trở thành lý do để những người đầu tư thiếu chuyên nghiệp đi săn lùng. Tìm kiếm những khu đất có thể chuyển nhượng được và nhận về những khả năng sinh lời cao hơn từ đất… Cũng vì thế mới tạo thành những cơn sốt đất lan rộng ở nhiều địa phương.
Sốt đất ảo xuất phát từ hiệu ứng đám đông
Phân tích thêm chuyện làm giá, thổi giá trên thị trường BĐS, ông Châu nhận định. Đa phần những cơn sốt đất xuất phát từ hiệu ứng đám đông. Khi nhiều cá nhân là các nhà đầu tư nhỏ lẻ và các cò đất không chuyên nghiệp có nhu cầu mua. Và đẩy giá lên cao trong tình trạng nguồn cung có hạn. Thậm chí ở không ít khu vực có cơn sốt đất, việc tăng giá một cách chóng mặt trong thời gian ngắn. Phần lớn là do tâm lý đầu cơ theo phong trào cũng như tâm lý đám đông.
